Bebauungsplan W-113-00 “Quartier Francais,
Teilbereich A”

Textliche Festsetzungen

1. Art und Maß der baulichen Nutzung

   1. Gemäß § 1 Abs. 4, 5 und 9 BauNVO werden für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes nachfolgende Nutzungsarten festgesetzt und in Anwendung des § 1 Abs. 5 i.V.m. § 1 Abs. 9 BauNVO in folgende Nutzungen sowie Betriebsarten gegliedert. Es sind ausschließlich die in den jeweiligen Kategorien aufgeführten Nutzungen zulässig.
      
      
      1. Bereich Ziff. 1 “Gewerbegebiet” (GE) gem. § 8(2)1, 2 und 4 sowie (3) 1 und 2 BauNVO
         • Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe
         • Geschäfts- Büro- und Verwaltungsgebäude
         • Anlagen für sportliche Zwecke
         • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.
         Ausnahmen nach § 8(3) Nr. 1 BauNVO sind gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB nur in den in Karte 1 gekennzeichneten Bereichen für max. 2 Wohneinheiten bis zu 150 m² Geschoßfläche je Betriebsgrundstück zulässig. Die Nutzung ist in baulichem Zusammenhang mit dem Betriebsgebäude zu errichten, selbständige Wohngebäude sind unzulässig. Nutzungen gem. § 8 (3) Nr. 3 sind ausschließlich im Wege der Ausnahme zulässig. Die Ertei-lung der Ausnahme steht unter dem Vorbehalt, dass die besonderen Bedürfnisse des angrenzenden allgemeinen Wohngebietes beachtet und das maximal zulässige Geräuschkontingent nicht überschritten wird.
         
         
         1. In Anwendung des § 1(5) i.V.m. § 1(9) BauNVO sind Einzelhandelsbetriebe nur soweit zulässig, wie sie nachfolgender Auflistung zuzuordnen sind.
            1. Sortimente die nicht der Grundversorgung dienen und die nicht unter das städtebauliche Integrationsgebot fallen. Zulässig in v.g. Sinne sind insbesondere.: Autozubehör, -teile, -reifen
               Fahrräder und Zubehör, Motorräder und Zubehör,
               Badeeinrichtungen, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse
               Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren
               Brennstoffe, Holz- und Holzmaterialien, Kohle, Mineralölerzeugnisse
               Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche und Bodenbeläge
               Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen
               Möbel, Küchen
               Zentrenrelevante Randsortimente sind bis max. 10% Verkaufsfläche zulässig. Soweit bestimmte Artikel in der Auflistung fehlen, sind sie nach sachlogischem Zuzusammenhang zuzuordnen.
            2. soweit, wie es sich um Handwerksbetrieben unmittelbar zugeordnete Verkaufsflächen handelt und der Verkauf in Bezug auf Fläche und Umsatz eine untergeordnete Funktion einnimmt.
            3. Ausnahmen können im Einzelfall zugelassen werden, sofern Ziele der Raumordnung und Landesplanung sowie Ziele der städtebaulichen Ordnung nicht beeinträchtigt werden.
            
            
         2. Es sind gem. § 1 Abs. 4 BauNVO nur solche Betriebe und Anlagen zulässig, die das gemäß dem Bebauungsplan für den jeweiligen Teilbereich definierte maximal zulässige Geräuschkontingent nicht überschreiten.
         
         
         
      2. Bereich Ziff. 2 “Mischgebiet” (MI) gem. § 6(2)1 bis 5 BauNVO
         • Wohngebäude
         • Geschäfts- und Bürogebäude
         • Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes
         • sonstige Gewerbebetriebe
         • Anlagen für Verwaltung sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
         Ausnahmen nach § 6(3) BauNVO sind gem. § 1(6)1 BauNVO unzulässig.
         
         
      3. Bereich Ziff. 3.0 “allgemeines Wohngebiet” (WA) gem. § 4(2)1, 2 und 3 BauNVO
         • Wohngebäude
         • die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe
         • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
         Ausnahmen nach § 4(3) BauNVO sind gem. § 1(6)1 BauNVO unzulässig.
      
      
      
   2. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9(1)2 BauGB)
      
      
      1. Maß der baulichen Nutzung § 9(1)1 BauGB i.V. mit § 17 BauNVO Als Maß der baulichen Nutzung gelten die durch Nutzungsschablone im Plan jeweils festgesetz-ten Höchstwerte. Bei Ermittlung der Geschoßflächenzahl sind gem. § 20(3) BauNVO alle Flächen von Aufenthaltsräumen einschl. der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände in Ansatz zu bringen.
         
         
      2. Im Bereich Ziff. 3 sind gem. § 9(1)6 BauGB nicht mehr als 2 Wohneinheiten je Wohngebäude zulässig. Die Mindestgrundstücksgröße bei freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäu-sern beträgt 400 m²; bei Reihenhäusern, Hausgruppen o.ä. 250 m².
         
         
      3. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Bereiche Ziff. 1 sind, mit Ausnahme offener Stellplätze gem. § 12 BauNVO, Nebenanlagen nach § 14(1) i.V. mit § 23(5) BauNVO unzulässig.
         
         
      4. In den Bereichen Ziff. 1 darf gem. § 22(4) BauNVO innerhalb desselben Grundstücks eine Baulänge von 50 m überschritten werden.
   
   
   

2. Bauordnungsrechtliche und gestalterische Festsetzungen gem. § 9(4) BauGB i.V.m. § 88(1) und (6) LBauO sowie § 9(6) BauGB

   1. Für den gesamten Bebauungsplan-Bereich
      
      
      1. Die Stellung der Gebäude ist teilweise (im WA-Gebiet) durch Angabe der Hauptfirstrichtung festgesetzt. Ansonsten ist die Stellung der Gebäude frei wählbar.
         
         
      2. Festsetzung der max. zulässigen Gebäudehöhe. Maßgeblich für die maximal zulässige Trauf-, First- oder Gebäudehöhe sind die Eintragungen in den Nutzungsschablonen. Von der Festlegung ausgenommen sind Treppenhäuser, Aufzugsschächte u.ä. Bezugshöhe wird gemessen von Oberkante Gelände (i.S.d. § 2 Abs. 6 LBauO) bis Oberkante Baukubus bzw. Dachfirst. Im Bereich Ziff. 1 kann gem. § 31(1) i.V.m. § 36(1) BauGB beim Nachweis betrieblicher Erfordernisse der Maximalwert der Traufhöhe um bis zu 2,0 m überschritten werden.
         
         
      3. Dachaufbauten (Dachgauben) sind nur im Bereich Ziff. 2 bei ein- und zweigeschossiger Bauweise sowie im Bereich Ziff. 3 bei eingeschossiger Bauweise als Einzelgauben bis max. 4,00 m Breite zulässig. Die Addition der Gaubenbreiten darf max. 40% der Trauflänge je Gebäudeseite betragen.
         
         
      4. Dächer:
         Für gewerblich genutzte Lager- oder Produktionsgebäude o.ä. sind Flachdächer sowie Sattel- und Pultdächer bis max. 25° und Sheddächer bis max. 45° zulässig. Für Gebäude, die einer Nutzung gem. § 8 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 1 und 2 sowie § 6 Abs. 2 Nr. 1, 2, 3 und 5 und § 4 BauNVO dienen, sind darüber hinaus geneigte Dächer bis max. 45° zulässig. Ausnahmen gem. § 31(1) BauGB können bei Ausführung als “Tonnendach” zugelassen werden. Bei den mit “a” gekennzeichneten Bereichen sind bei Errichtung von Pultdächern diese so auszubilden, daß sie sich nach Süden öffnen. Glasierte Dachein-deckungen sind grundsätzlich unzulässig.
      
      
   2. Für den Bereich “Gewerbegebiet”
      
      
      1. Reklame- und Werbeanlagen dürfen bis zu einer Größe von max. 10% der Fassadenfläche am Gebäude angebracht werden. Die Reklame- und Werbeanlagen dürfen an Gebäuden nicht über der Traufe hervorragen. Lichtwerbungen und Werbeanlagen an Gerüsten, Dächern und Krahnbahnen sind unzulässig; hiervon ausgenommen ist ein Werbepylon von max. 15,0 m Höhe. Markenwerbung und sich bewegende Teile o. ä. sowie temporäre Werbung kann im Wege der Ausnahme zugelassen werden.
   
   
   

3. Grünflächen, Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sowie Pflanzgebote gem. § 9(1)15, 20 und 25 BauGB

   1. Für die Befestigung von Park- und Stellplätzen, Fußwegen sowie für Befestigungen bei der An-lage von öffentlichen Spiel- und Aufenthaltsflächen sind wasserdurchlässige Beläge zu verwenden.
      
      
   2. Das anfallende Niederschlagswasser der privaten Flächen, wird gesammelt und einer örtlichen, öffentlichen Rückhaltung zugeführt. Das erforderliche Rückhaltevolumen beträgt mindestens 50 l pro m² bebauter oder versiegelter Grundstücksfläche. Die Nutzung von Niederschlagswasser als Brauchwasser auf den privaten Grundstücken (Zisternen, Teiche u.a.) ist zulässig.
      
      
   3. Die öffentlichen Grünflächen dienen neben der Erholung und dem Kinderspiel auch der Rückhaltung und Ableitung von Niederschlagswasser in naturnah gestalteten flachen Erdmulden. Die Tiefe und Gestaltung dieser Mulden ist so zu wählen, dass keine Gefahr für spielende Kinder von ihnen ausgeht und auf eine Einfriedung mit Zaun verzichtet werden kann. Die Grünflächen sind mit Bäumen und Sträuchern zu gliedern und extensiv ohne Einsatz von Düngemitteln und Pestiziden zu unterhalten. Die Herstellung dieser Anlagen sowie von Fuß- / Radwegen, kleinen Plätzen und Spielflächen ist zulässig.
      
      
   4. Textlich und zeichnerisch festgesetzte Pflanzgebote auf privaten Grundstücksflächen sind spä-testens 2 Jahre nach Bezugsfähigkeit des jeweiligen Gebäudes zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Entlang der Grenze zwischen gewerblich genutzten Grundstücken sind beidseitig je mindestens zweireihige geschlossene Gehölzflächen anzulegen.
      
      
   5. Für Bepflanzungen sind standortgerechte Laubholzarten zu verwenden, z.B.: Stieleiche (Quercus robur), Spitzahorn (Acer platanoides), Feldulme (Ulmus minor), Feldahorn (Acer campestre), Hainbuche (Carpinus betulus), Hasel (Corylus avellana), Heckenkirsche (Lonicera xylosteum), Kornelkirsche (Cornus mas), Schneeball (Viburnum lantana)
   
   
   

4. Sonstige Festsetzungen

   1. Der im Auftrag der Stadt Wittlich aufgestellte Ausbauentwurf für den Kreisverkehrsplatz – im Verlauf der L141 – ist Bestandteil des Bebauungsplanes. Die Art des Straßenausbaus ist dem Straßenbauentwurf zu entnehmen. Hierzu zählen folgende Planunterlagen:
      • Übersichtsplan, M. 1:5000
      • Lageplan, M. 1:250
      • Regelquerschnitt, M. 1:25
      • Höhenplan, M. 1:250 / 25
      • Querprofile Stat. 1000 - 200, M. 1:50.
   
   
   

5. Festsetzungen nach § 9(1)24 BauGB

   1. Im Bereich des “allgemeinen Wohngebietes” sowie bei Errichtung von Betriebswohnungen sind Schlafräume auf der zur Planstraße und Landesstraße abgewandten Gebäudeseite anzuordnen oder diese Räume mit schallgedämmten Be- und Entlüftungsanlagen auszustatten.
      
      
   2. Zum Schutze der Erdgeschosse und Außenwohnbereiche zur Tageszeit ist südöstlich des allgemeinen Wohngebietes zur Planstraße eine Lärmschutzwand in einer Höhe von 2,80 m über jeweiligem Geländeniveau zu errichten. (die Lage der Schutzwand ist im Bebauungsplan gekennzeichnet).
      
      
   3. Der im Bereich der Ziffer 3 mit “b” gekennzeichnete Bereich wird als geschlossene Bauweise festgesetzt. Der Hauptkörper ist zwingend zweigeschossig auszubilden. Zwischengebäude zu Nachbarparzellen müssen eine Traufhöhe von mindestens 3,0 m aufweisen.

Hinweise

1. Der Bebauungsplan umfaßt den Bereich des durch Satzung förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes “Marschall-Foch-Kaserne, Teil III”
2. Innerhalb des Plangebietes ist mit unterschiedlichem Baugrund zu rechnen. Der Umfang der erforderlichen Gründungsarbeiten ist durch Bodengutachten bei Beachtung der DIN 1054 festzulegen. Hierbei sind hinsichtlich des Untergrundes besondere Vorkehrungen in Bezug auf Frostsicherheit, Bodenverbesserungen, Sicherungsmaßnahmen bei Ausschachtung etc. zu treffen. Die Ergebnisse der Bodenuntersuchung sind bei Erdarbeiten zu beachten. Einzelheiten sind durch Einzeluntersuchung im Rahmen des Bauantragsverfahrens zu klären.
3. Bei Errichtung von Kellern wird empfohlen, diese gegen drückendes Wasser zu sichern.
4. Die Einhaltung der im Plan angegebenen Mindestgrundstückshöhe ist Voraussetzung für die Ableitung des Niederschlagswassers in die bereitgestellten öffentlichen Anlagen.
5. Das DSchPflG § 17 ist bei Erdbewegungen zu beachten.
6. Auf die Verpflichtung zur Entsiegelung von Flächen, gem. § 179 BauGB, soweit diese nicht für eine gem. BauNVO zulässige Nutzung benötigt werden, wird hingewiesen.
7. Sind tiefere Bohrungen zum Bau von Erdwärmesonden geplant, sind spezielle Auflagen einzuhalten, die im Rahmen der Einzelfallprüfung festgelegt werden.
8. An die Schallschutzklassen der unter E) 1 genannten Fenster selbst sind aus schalltechnischer Sicht keine erhöhten Anforderungen zu stellen. Hier können Fenster mit Isolierverglasungen, die der Wärmeschutzverordnung genügen, eingebaut werden, da diese, sofern sie dem Stand der Technik entsprechen, in der Regel bereits ein bewertetes Bauschalldämmaß von R`w ≥ ca. 30 dB im eingebauten Zustand aufweisen.